Возврат подоходного налога при покупке квартиры (ипотека)

8-й год принес радость всем дельцам от недвижимости — с тех пор вычет можно получать сразу с 2, а не с 1 млн. приобретенной недвижимости.

То есть максимум 260 тысяч рублей — возврат 13 процентов с покупки квартиры!

Закон распространяется только на недвижимость, купленную с 1.01.2008. Если купили раньше — уж извиняйте, только с 1-ого миллиона.

Возврат подоходного налога при покупке квартиры.

Что по правовой базе. 26.11.2008 был принят федеральный закон за номером № 224-ФЗ, дословное название: «О внесении изменений в первую часть, вторую часть Налогового кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Рассмотрим три современных периода изменения вычетов в РФ:

  • Оплата по договорам купли-продажи была проведена до 1.01.2003 года — вычет был в размере 600 тысяч.
  • Если в период 1.01.2003-1.01.2008– 1 млн. рублей.
  • При более поздних сделках (в восьмом году или позднее) составит 2 млн. руб.

Форма 3-НДФЛ, или налоговая декларация по налогу на доходность физического лица (за восьмой год).

Ниже приведен список необходимых документов — приказ и разъяснение оформления 3-НДФЛ.

  • Приказ от 31.01. 2008 г. За номером 153н об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и порядка её заполнения.
  • Налоговая декларация по налогу на доходы физ. лиц (форма 3-НДФЛ)

Налоговый имущественный вычет

Такой вычет — это сумма, которая высчитывается из ваших официальных доходов  (доходов, облагаемых налогом). Чем полезен вычет – при его наличии вам можно платить меньшие налоги либо же вернуть уплаченные ранее налоги обратно.

Статья 220 кодекса по налогам определяет понятие вычета в операциях с недвижимостью. В данной статье описываются 2 случая когда у Вас есть право на вычет, это пп.1.1 и пп.1.2  статьи 220, о продаже и покупке недвижимости соответственно.

Т.к. для Вас такие случаи имеют различное применение, постараемся рассмотреть их по отдельности более детально.

Как действовать при продаже своей недвижимости?

Для начала — самое главное. При продаже всех видов недвижимости Вы обязаны подавать декларацию о своих доходах не позже тридцатого апреля последующего года.

Для примера: продали в 14-м году — значит, декларацию нужно подавать до 30 апреля 2015 г. Есть ли у Вас вычет либо нет — не столь важно, декларацию о доходах требуется подать в обязательном порядке!

Возврат 13 процентов с покупки квартиры в 2014 году.

Вы получаете доход при продаже недвижимости. Если бы вычетов не было, Вы вносили бы с суммы продажи стандартные 13 процентов — даже без калькулятора вы поймёте, как это много!

Применяя вычет, Вы можете заплатить меньше, или не платить вообще в прямой зависимости от времени и суммы продажи, на протяжении которого Вы владели своей недвижимостью.

Во время продажи вычет даётся множество раз — при каждой продаже недвижимости, в отличие от вычета, выплачиваемого при приобретении недвижимости, выдающегося всего один раз в жизни. Размер вычета отличен по времени, на протяжении которого Вы имели права на недвижимость — больше трёх лет до самой продажи или меньше.

Меньше трёх лет

Если ваша недвижимость принадлежит вам еще меньше трёх лет от продажи, то Вы имеете возможность вычета в размере миллиона, но не больше суммы, полученной от продажи этой квартиры или комнаты. Эту сумму можно посмотреть в договоре о купле-продаже.

По факту это значит, что Вы декларируете заработок от продажи и должны выплачивать с него 13 процентов в качестве налога. Вычет даёт возможность уменьшить размеры налога:

  • При сумме продажи менее либо равной миллиону рублей — как налог ничего не платим (вычет в такой ситуации равен размеру дохода, соответственно налог будет нулевой);
  • При сумме продажи больше миллиона рублей — выплачивается 13 процентов от разницы (т.е. от суммы продажи — миллион).

К примеру: комната в собственности была на протяжении двух лет, продана за 3 с половиной млн. Вычет в таком случае равен миллиону. Платим 13%-ный налог от (3,5 млн. – 1 млн.) = 325 тыс. рублей.

Дачный домик был вашим в течение года, и его продали за 500 тысяч рублей. Вычет равен той же сумме. То есть когда платим налог, равный 13 процентов от (500 — 500) = 0 руб.

Вместо применения вычета, можно зачислять расходы, которые связанны с доходами от сбыта имущества.

К примеру: комната была в собственности два года, купили за 2,5 млн., сбыли за 3,5 млн. рублей. Вычет использовать не будем. Платим стандартный налог в размере 13 процентов от (3,500 тысяч— 2,500 тысяч) = всего 130 тысяч.

Как Вы сами видите, если расходы подтверждены, иногда  выгоднее не использовать вычет.

Как в договорах идёт занижение цен?

Есть особая практика занижения ценника недвижимости, при помощи ложных указаний в договоре, в отношении к фактической, для случаев, когда недвижимость была меньше трёх лет во владении продавца. Эта практика, честно говоря, не законна, хотя с виду все документы будут оформлены, верно.

Основная цель занижения — записать в договоре о купле-продаже меньшую цену либо равную миллиону рублей, а не реальную стоимость квартиры. В случае использования покупателем ипотечного кредита, в кредитном договоре учитывается фактическая полная стоимость недвижимости. И её разбивают на две части — миллион за недвижимость, а всё что останется — на остальные нужды (обычно записывают их в ремонт). Расписки — также оформляют за эти две суммы.

Есть также некоторые свои особенности в приобретении вычета при занижении. Ниже мы попытались на примере описать вычет.

Более трёх лет

Если какая-либо недвижимость была в собственности в течение трёх лет и больше, то вычет даётся на всю сумму, полученную от её продажи. Иными словами, налог платить не нужно.

К примеру: дом находился в собственности на протяжении пяти лет, и был продан за 13 миллионов. Вычет = 13 миллионов рублей. Учёт налога равный 13% от (13 млн. – 13 млн.) выходит 0 рублей.

Налоговый вычет за покупку квартиры или другой недвижимости

При приобретении недвижимости, вы как можно раньше, а желательно – сразу, обязаны поставить её на учёт в налоговую инспекцию и внести налог на недвижимость. Максимальный срок – до окончания отчётного периода (т.е. до 30 апреля последующего года).

Если Вы приобретаете недвижимость, или вложились в её строительство, а также в случае, если вы выплачиваете проценты по ипотечным кредитам, вы также имеете право на вычет. Правда, только один раз в жизни.

Как вернуть ндфл с покупки квартиры в ипотеку.

Это фактически означает, что Вы имеете право не выплачивать налоги с суммы доходов, которая равна вычету, либо вернуть налоги, что были уплачены ранее.

Размер вычета бывает не больше двух миллионов рублей (для недвижимости, купленной с начала восьмого). Плюс сумма процентов от закрытия ипотечного займа. Если Вы выплачиваете проценты за использование ипотечного кредита, размер вычета нарастят на сумму, которую Вы выплачивали по процентам. Погашение основной части долга по займу, само собой, здесь не учитывают.

К примеру, берём статью Подтверждение дохода для ипотеки — обмен квартиры на квартиру ценой 120 тыс. долларов, с кредитом ипотеки и пятнадцатью процентами предоплаты на период 20 лет. Налоговый вычет за покупку квартиры в таком случае будет равен двум миллионам рублей плюс проценты за 20 лет (они будут равны, если не смогли погасить досрочно, 3,791,600 руб.).

Таким образом, Вы можете вернуть налоги в размере стандартной 13%-ой ставки от суммы 3,8437 млн. + 2 млн. руб. -  752,908 руб.

Вы можете применить налоговый вычет при приобретении недвижимости, используя следующие условия:

  • У вас есть доходы, с которых вы выплачиваете налоги. В ином случае и вычитать-то будет, честно говоря, не из чего. Если у Вас минимальная налогооблагаемая ЗП и нет других официальных доходов, то вообще смысла в налоговом вычете быть не может.
  • Вы раньше не получали вычета подобного рода (по статье номер 220 кодекса налоговиков). Налоговая инспекция имеет право и должна проверить данный факт.
  • Недвижимость Вы приобрели не у своих родственников, и не получили при помощи предприятия — т.е. купили исключительно на свои средства или с помощью ипотеки.

При покупке/продаже (обмене) недвижимости

В современном законодательстве понятия «обмен» всё ещё не существует, но немало граждан находят новый уголок, для жилья применяя средства, полученные именно от продажи предыдущего места жительства. Для таких людей действуют сразу два вычета — продажу (по личному желанию) и на покупку (производится всегда).

К примеру, продана квартира, которая была в собственности больше трёх лет за 3 миллиона и куплена новенькая за 5 миллионов рублей. Тогда действуем так: за старую квартиру налог не платим – как это сделать смотри выше.

За новую — получаем вычет с суммы в миллион. Если у вас есть достойный доход, можно получить до 130 тысяч руб. в форме возвращаемых налогов.

Как получают вычет

Получить вычет при приобретении недвижимости можно, если вы подадите заявление и требующиеся документы налоговикам по месту жительства. Хорошей новостью для вас будет, что сделать это можно в принципе в любое время. Но, если Вы при этом и продавали недвижимость, то все-таки обязаны подать декларацию до 30.04.

В инспекцию по налогам вы лично должны предоставить документы:

  • паспорт и его качественная копия;
  • справку о доходах, оформленную в виде 2-НДФЛ (если вы – наёмный работник) — можете требовать в бухгалтерии за весь предшествующий год;
  • передаточный акт, а также расписка в передаче денег продавцом, договор о купле и продаже, и, само собой, копии всех данных документов;
  • документ о вашем праве на собственность и его копию;
  • декларацию 3-НДФЛ — вы должны заполнять сами;
  • заявление — выписываете сами.

Если Вы оформляли ипотечный кредит, то также нужно принести:

  • Кредитный договор, и не забудьте сделать копию;
  • Ко всем платёжкам банка по уплате процентов — копии (или же – платежей на каждый месяц) и их копии (за весь прошедший год);
  • Справку из банка о размере выплаченных процентов за заданный период (за весь прошедший предыдущий год);
  • Не обязательно, но желательно, иметь при себе выписку со счёта банка, на который шли зачисления платежей (за весь прошедший год);

Единый образец заявления Вы можете скопировать на любом специализированном сайте. О 3-НДФЛ есть особая глава.

Налоговая инспекция смотрит ваши документы и делает окончательное постановление о вычете. На практике это может длиться больше чем месяц. Вычет вы можете получить у налогового агента (по обыкновению — у вашего альма-матер предприятия, которое выплачивает налоги за Вас). По справке, выданной в налоговой инспекции, налоговый агент отдаёт Вам установленную сумму налога — как правило, 13 процентов от Вашего дохода каждый месяц.

Если вычет невозможно израсходовать за отчётный период (т.е. год), его переносят на следующие за ним периоды, пока его выплата полностью не завершится. Осуществляют это переводом денег на Ваш счёт. Вам дадут только ту часть вычета, которую Вы используете в отчётный период (как правило, это всё те же 13% от дохода за год). Подчеркнём, если вычет нельзя израсходовать только за 1-н отчётный период, его переносят на следующие пока не выплатят полностью.

Вычеты при занижении

Существуют и некоторые особенности при выдаче вычета от заниженной сделки.

Первое, если кредитный договор оформляется на сумму больше, чем это было прописано в договоре купли и продажи то не все проценты, что вы уплатите, будут считаться платой по ипотеке, потому, Вы получите вычет не со всей суммы, уплаченной по процентам. Налоговый кодекс в первую очередь определяет, что кредит должен быть целевым. А также – он фактически тратится на покупку или постройку недвижимости.

Во вторых — у вас должно быть сразу две расписки о получении вами денег. Показываем только ту, что подходит договору по купле-продаже.

Декларация на возврат подоходного налога при покупке квартиры 2013 год.

Пример, как рассчитывается размер вычета при занижении суммы в документе о купле-продаже.

Вы приобрели-таки квартиру фактически за 3 с половиной миллиона рублей. По договору купли-продажи указывается сумма в миллион (специально заниженная).

В кредитном договоре указывается сумма кредита — в нашем случае 2.5 миллиона, то есть Ваш первый взнос — будет в размере одного миллиона рублей.

Допустим, Вы заплатили процентов, за N-ое количество лет, 500 тысяч рублей. В таком случае налоговая полагает, что сумма, полученная в кредит (2 с половиной миллиона) не полностью пошла на покупку квартиры, а лишь 1/2.5 = 40 процентов.

Конечно же, размер вычета будет выглядеть так:

  • За квартиру = 1 миллион руб.
  • За проценты = 500 тысяч * 0.4 = 200 тысяч.

Итого получается: 1,200 тыс. рублей

Сравним: посчитаем, сколько Вы можете потерять, если будите проводить заниженную сделку, если она произошла не раньше восьмого.

При идентичных условиях, но договорной цене 3 с половиной млн. получается:

  • За квартиру будет два миллиона,
  • А за проценты – 500 тысяч рублей.

Итого выйдет целых 2,500,000!

Переводя в наличные, которые Вам выдадут как возврат налога по  13%-ной ставке, разница будет следующая:

  • С занижением: 1,2 миллиона умножим на 13 % = 156 тысяч
  • Без: 2,500,000 умножим на 13% = 325 тысяч.

Пример заявления на получение вычета при покупке квартиры

Заявление на получение вычета с ипотеки.

Декларация 3-НДФЛ

Чтобы получить вычет (и, также, при продаже недвижимости) Вам нужно будет заполнить декларацию доходов физ. лица по особой форме — 3 НДФЛ. Данная форма декларации за 12-ый год есть на нашем сайте. Также, форма 3-НДФЛ за 12-ый, выдаётся в налоговой инспекции или скачивается на сайте www.nalog.ru. Форму изменяют каждый год. В статье, в качестве примера использован образец 2008-ого.

Ниже мы описали пример заполнения декларации за 7-ой год.

Налоговый вычет при покупке квартиры по ипотеке.

Первичная декларация — это такая декларация, с которой стартует получение налогового вычета.

После чего в следующих годах Вы подадите повторные декларации для вычета, если не сможете получить полный размер вычета зараз. В повторных декларациях учитывают габариты вычета, который был получен ранее.

Не пугайтесь размером данного документа — Вам понадобится заполнить, в обычной ситуации, не все страницы, а лишь восемь. Часть принципов заполнения декларации:

  • Заполняется только печатными буквами, либо чёрной, либо синей шариковыми ручками.
  • Пока всё не заполнили — даты, нумерацию страниц и подписи пропускаем.
  • Дата – везде совпадает по документам (в день подачи декларации). Номера страниц можно ставить после. Подпись и дата — уже только при сдаче инспектору по налогам.
  • Заполнение начинаете с конца. На первых страницах декларации — записываете окончательные суммы, в конце — отмечаете детальный расчёт по фактам. Конечно же, вам стоит начинать с фактов — доход, и если даже вычет покроет его более чем на 100 процентов.

Чтобы заполнить декларацию Вам понадобятся такие цифры:

  • Сумма по договору купли-продажи — за сколько приобрели недвижимость? Она должна совпадать с распиской, написанной продавцом.
  • Ваши доходы за отчётный период — берётся из 2-НДФЛ.
  • Сумма процентов, выплаченных по ипотеке.

Вот Вам в качестве примера: доход за 2013 г, судя по справке 2-НДФЛ получился 360,000 руб.

Квартира была приобретена за 2,5 млн. руб. По ипотеке в 2013 г. Вы выплатили 95 тыс. руб. (по официальной банковской справке).

Имущественный вычет при покупке квартиры в ипотеку.

Имея эти данные на руках, можно заполнять Лист Л-формы.

Внимание! Красным обозначены те места, что заполняете лично Вы:

  • Код региона — возможно, узнать у налоговиков.
  • Пункт 1 — берётся из свидетельства о том, что недвижимость зарегистрирована;
  • 1.8 — так как цена больше миллиона, записываем 1 миллион рублей;
  • 1.9 — сумма процентов, которую мы узнаём в справке банковской организации.
  • 2.7 — сумма дохода, получаемая из справки 2-НДФЛ;
  • важно, чтобы 2.8 и 2.9 по сумме не были более 2.7. Разбиваем так: 2.8 = 2.7 — 2.9, 2.9 = 1.9.

В общем, все проценты зачисляются в вычет на текущий год, а цена недвижимости отчасти переходит на следующий - 2.10 — остаток цены квартиры, который переходит на следующий год = 1.8 — 2.8.

Если же Ваш доход, скажем, равен или более миллиона 95 тысяч рублей, то в пункте 2.10 ставился бы нуль — и тогда весь вычет вы имели бы право получить всего за один год. Конкретно, по примеру: 735,000 рублей перебрасывают на следующий год. Более того в наступающем году к ним будут складывать проценты, которые Вы выплатите по ипотечному займу, и с данной суммы будет производиться вычет.

Вычет получают, бывает, на протяжении всей жизни — пока Вы получаете налогооблагаемый доход и не потратили всю сумму.

Теперь приступим к Листу А. Итак, все данные на листе А в данном случае берут из справки 2-НДФЛ.

Переходим к заполнению 1-ого раздела

Тут всё понятно — получили доход, с него выплачен налог в размере 13 процентов, его нужно Вам вернуть.

Переходим к разделу 6. Код ОКАТО — указывается в Вашей справке 2-НДФЛ (налог платится по нему). С него его и будут Вам возвращать.

Возврат 13 процентов с покупки квартиры.

Поздравляем! Самое сложное позади. Теперь нужно заполнить титульник и лист 2 — это простейшие анкетные данные.

В конце концов, должно получиться 7 листов:

  • 1-я стр. (титульник)
  • 2-я стр. (продолжение титульника)
  • Раздел первый. Расчет суммы налога по доходам и налоговой базы, облагаемым по ставке 13 процентов.
  • Раздел пятый. Расчет конечной суммы налога к доплате (уплате) либо возврату по всем статьям доходов.
  • Раздел шестой. Суммы налога, подлежащие уплате (или же доплате) в бюджет либо же наоборот.
  • Лист А. Доходность от источников в РФ, которые облагаются налогом по обычной (001) 13 -% ставке.
  • Лист Л. Расчет налогового имущественного вычета по суммам, которые были израсходованы на новое строительство либо же покупку на земле РФ квартиры, жилого дома или доли в чём-либо из этого, прописанных пп. 2 п.1 ст.220 в Кодексе.

Декларации дохода по поводу покупки/продажи недвижимости

Если Вы, более того, и продавали недвижимость, Вам нужно будет заполнять лист Лист Ж « Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества» и вместе с ним, декларировать доход от продаж на страницах.

  • Раздел первый. Посвящается расчету суммы и налоговой базы налога по заработкам, облагаемым в размере 13-ти процентов.
  • Лист А – о доходах из источников в РФ, которые обладают налогом по стандартной ставке (001) 13 процентов.

Получается в сумме восемь листов.

Все равно — за 13 процентов Вашего дохода!

Комментировать